מטאטא הזהב בע"מ נ' שיש אלונים בע"מ

צד ג' 6-10 6. אוטו לאופרד בע"מ - נמחקו

7. ננה שאולי

8. ג'ימי ג'אן

9. טל כהן 10. רז אלדר

פסק דין

תביעה כספית שהוגשה במקור ע"ס 96,679 ₪, עבור דמי ניהול בגין שלוש חנויות שבבעלות הנתבעת בבניין "ביג ביזנס" שברח' סחרוב 22 ראשל"צ, לתקופה שמיום 1/1/05 ועד ליום 31/8/06.

הנתבעת הגישה הודעת צד ג' כנגד שוכר חנות מס' 1 (צד ג' 5-4) וכנגד שוכר חנות מס' 16 (צד ג' 3-1). הודעה לצד ג' שהוגשה כנגד שוכרי חנות מס' 5, הצדדים השלישיים 6-10 – נמחקה מחוסר מעש, מהטעם שהנתבעת לא ביצעה מסירה לצדדים השלישיים (ר' החלטה בדיון מיום 8/7/09).

התובעת הגיעה להסדר ישירות עם הצדדים השלישיים 1-3 ו- 4-5, לגבי חלק מתקופת התביעה, שבה שכרו את החנויות מהנתבעת.

צדדים שלישיים 3-1 שכרו את חנות 16 לתקופה 1/7/03 – 30/6/06, והגיעו להסדר בדבר תשלום דמי ניהול בסך של 13,640 ₪, לגבי התקופה שמיום 1/1/05 (ראשית התקופה שאליה מתייחסת התביעה) ועד ליום 30/6/06.צדדים שלישיים 5-4 שכרו את חנות מס' 1 לתקופה 1/8/05 – 31/7/08, והגיעו להסדר בדבר תשלום סך של 6,161 ₪, לתקופה שמיום 1/8/05 ועד ליום 31/3/08.

התקופות שלגביהן הגיעו הצדדים השלישיים להסדר כאמור עם התובעת, נגרעו מהתביעה. לגבי חנות מס' 16, נותרו חודשיים דמי ניהול עבור יולי ואוגוסט 2006. לגבי חנות מס' 1, נותרו שבעה חודשים מינואר 2005 ועד יולי 2005 (כולל).לגבי חנות מס' 5, בהעדר כל הסדר, נותרה כל התקופה. אולם, התובעת הודיעה כי יש לנכות תקופה של 5 חודשים, משום שבפסק דין של בית המשפט המחוזי בתיק ע"א (מרכז) 17942-06-09 מיום 28/10/09, נפסק שחברת אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ איחרה במסירת החזקה בחנות לנתבעת, במשך 5 חודשים.

לפי תחשיב התובעת בסיכומיה, החוב הנותר הוא 39,422 ₪.הסכומים כוללים מע"מ והם נעשו לפי חישבו של לפי 9 ₪ דמי ניהול למטר, כדלקמן: חנות מס' 1 – 14,178 ₪; חנות מס' 16 – 2,714 ₪; חנות מס' 5 – 22,550 ₪ לפי 144 מ"ר לתקופה של 15 חודשים, (לאחר ניכוי תקופה של 5 חודשים כאמור).

בדיון מיום 8/7/09, הביע ב"כ הצדדים השלישיים רצונו להגיע להסדר אפילו ישירות מול התובעת משום שמרשיו נגררים לסכסוך שבין התובעת והנתבעת בעל כורחם ומבחינתם, עלויות ניהול התביעה גבוהות ולא מוצדקות. בהמשך לדברים הסכימו התובעת והנתבעת כי התובעת תקיים משא ומתן עם השוכרים, הצדדים השלישיים 1-5, וכי במקרה שיגיעו להסכמה, ההודעה לצד ג' כנגדם תמחק בכפוף לכך שתקופה הרלבנטית לאותם צדדים תמחק מכתב התביעה. ההסכמה קיבלה תוקף של החלטה. כך אמנם נעשה, כפי שפורט לעיל. באופן לא ברור, למרות ההסכמה שניתן לה תוקף של החלטה, מצאה הנתבעת בדיון מאוחר יותר, מיום 17/12/09 שבו הודיעו התובעת והצדדים השלישיים 1- 5 כי הגיעו להסכמה, להביע טרוניה על ההסדר ומצאה בו קושי מבחינה משפטית (עמ' 2 לפרוטוקול).

למרבה הצער, למרות שההסדר עם הצדדים השלישיים 1-5 צמצם עד מאוד את המחלוקת, למרות שבעניין חנות אחרת בין צדדים אחרים באותו מבנה, שבו הועלו טענות דומות מצד הנתבעת, ניתן על ידי מותב זה פסק דין בתא"מ (ראשל"צ) 5325/06 מטאטא הזהב נ' שלום חנאי בע"מ מיום 14/2/10 – לא עלה בידי התובעת והנתבעת להגיע להסכמה באשר לסיום התיק ללא צורך בניהול הוכחות או בהכרעה שיפוטית. ברי שלא הקושי האובייקטיבי שמעלה תיק זה הוא שמנע מהצדדים, שאין זו התביעה הראשונה שהם מנהלים, מלהגיע להסדר.

לא היה מנוס, אפוא, מלנהל דיון הוכחות. נחקרו עדי התובעת: השמאי, מר משה נדם, ומנכ"ל התובעת, מר מזרחי ועד הנתבעת: מנכ"לה, מר אלי פקאל. הצדדים סיכמו בע"פ.

בהחלטת ביניים בתיק מיום 6/8/09 קבעתי כי אין לתובעת עילת תביעה מכוח מעמדה הנטען כחברת הניהול של המבנה בשל השתק פלוגתא בסוגיה זו, לאור קביעות כב' הש' אניסמן- עמית בת.א. (ראשל"צ) 460/06 (ר' גם החלטתי בת.א. (ראשל"צ) 5325/06 מטאטא הזהב בע"מ נ' שלום חנאי בע"מ, להלן:"עניין חנאי"). בהמשך להחלטה זו הגישו הצדדים ראיות משלימות.

עילת התביעה היחידה בתביעה שבפניי היא, אפוא, עילה של עשיית עושר ולא במשפט. השאלה שבמחלוקת היא האם זכאית התובעת לדמי ניהול ראויים עבור ניהול ואחזקת המבנה בגין החנויות שבבעלות הנתבעת, לתקופות הר"מ: חנות 1: 31/7/05 – 1/1/05.חנות 16: 31/8/06 – 1/7/06.חנות 5: 31/8/06 – 1/1/05, בניכוי 5 חודשים בגין איחור במסירה.

הנתבעת טענה בסיכומיה כי התובעת אינה זכאית לדמי ניהול ראויים משום שכפתה את שירותיה ואת מעמדה כחברת ניהול מבלי שנבחרה כדין ובניגוד לרצון הדיירים. לפי הטענה, בנסיבות אלה יש לראות בנתבעת כמי שהתנגדה לקבלת ההטבה כאמור בס' 5(ג) לחוק עשיית עושר ודי בכך כדי לדחות את התביעה בעילה של עשיית עושר. עוד טענה הנתבעת כי היה על התובעת לתבוע את השוכרים שקיבלו את השירותים ולא את הבעלים.

דחיתי את הטענות הללו בעניין חנאי הנ"ל, ואין לי אלא לדחותן גם כאן. לעניין אי-מינויה של התובעת לחברת ניהול בהליך כדין אני מפנה לדברים האמורים בס' 10 לאותו פסק דין, על האסמכתאות שנזכרו שם. אף שנפסק שלתובעת אין מעמד של חברת ניהול בשל פגמים שונים שנפלו במינויה, אין בכך כדי למנוע קיומה של עילה בעשיית עושר. מדובר בחסכון של הוצאות שהנתבעת אינה יכולה לכפור בו, אשר מקים כלפי הנתבעת עילת תביעה בעשיית עושר. מאן דהוא חייב לנהל את הרכוש המשותף, לשלם חשבונות חשמל וכד'. אין טענה שהנתבעת או השוכרים שלה קיבלו שירותים אלה מחברה אחרת או שביצעו את הדברים בעצמם. אין טענה ששילמו חשבונות חשמל וכיוצ"ב. הטענה שהיה על התובעת לתבוע את השוכרים, מחוסרת כל בסיס. החנויות הם של הנתבעת ובהעדר הסדר חוזי אחר (שלא נטען שקיים), הנתבעת היא הנושאת בנטל אל מול התובעת, בין אם השכירה את החנויות לאחרים ובין אם לאו.

יש לציין כי בסיכומיה לא חזרה הנתבעת על הטענות בתצהיר מנהלה, לפיהן לא ניתנו שירותי תחזוקה וניהול או כי היו חלקיים ולא-נחוצים לנתבעת שחנויותיה ממוקמות בשטח החיצוני של המבנה, כמו גם על הטענה שצריך לקזז הוצאות חשמל של שלטי הפרסומת המוארים של "קבוצת מזרחי" שהותקנו על המבנה או הטענה שחלק מהיחידות שבבעלות הקבוצה פטורות מדמי הניהול וכיוצ"ב טענות. טענות אלה, אף שעלו וחזרו, בחלקן, בחקירתו של מנהל הנתבעת, נזנחו בסיכומים וממילא גם לא הוכחו.

קיימת, אפוא, זכאות עקרונית של התובעת לדמי ניהול ראויים מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. נותר לדון בתקופה שבגינה זכאית התובעת לדמי ניהול ראויים ובגובה דמי הניהול.